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独立经济学者是谁把城市化变为一场灾难

发布时间:2021-01-21 14:23:33 阅读: 来源:塑料模厂家

独立经济学者:是谁把城市化变为一场灾难

城市化这才仅仅只有几年,几十年之后将会变成什么样子,我们无法想象。为了改变拥堵,不少城市开始修地铁,建高架,财富都变成了水泥疙瘩。中国像这种低水平,规划不合理的大楼不知道会有多少,那时候堵车、淹城、电梯等一系列问题将会集中爆发,所引起的灾难就可想而知。难怪人们都在埋怨房价高、城市拥堵,房地产是泡沫,是危机。

一旦下暴雨,便会成为泽国;一旦道路改造,马路便成了大型停车场……这些现象渐渐成了许多城市的通病,就连很多中小城市也开始加入行列,一到上下班就堵车,实在让人难以忍受。  不光如此,现在城市的高楼越来越多,由于高层建筑的质量太差,往往一栋新建楼盘不过几年光景就破烂不堪,配套设施陈旧,有的甚至根本无法使用,特别是水管、电梯,还有一些消防设施。  近代社会城市成了社会发展的标志,人们向往城市化,世世代代居住在农村的人都想走出农村,渴望到大城市去看一看。然而,在中国城市化开始仅仅十几年之后,城市化却变成了一场灾难。难怪最近这几年的很多学者都在讨论有关城市化的问题,房地产泡沫,城市建设的泡沫都是他们议论的焦点,就连诺贝尔经济奖获得者也认为这些泡沫终将成为中国的一场灾难。  笔者认为,中国作为从一个农业国家向城市化过渡的国家,城市化率最终会达到黄金分割,也就是成熟的城市化率应该在78%左右,而中国的城市化率目前只有50%多一点,未来尚有很大的增长空间。然而在城市化开始刚刚只有几年时间内我们的城市化就变得不堪一击,除了交通拥堵、频繁被淹、楼价飞涨之外,更多的矛盾和问题在不断地显现。随着汽车的增多,城市根本无法行走。早上去办公室,通常步行也就20多分钟,然而一位朋友告诉我,一段仅仅一公里的路程他开车花费了将近半小时。城市化不但没有给人们带来快捷、方便、舒适的生活,反而给人们带来了灾难。  究竟为什么会这样,究竟是谁给城市化带来这么多的问题,我们可以通过一些例子来加以说明。一位先生给我讲了一个故事,W先生在他所在的城市原是一个区的区委书记,很善于招商引资,在一个十字街口仅仅几亩地就招商兴建了三栋高楼,一个大的商场,总共七八万平方,这种容积率可想而知。而在这个区的其它地方同样如此,给了很多政策,招商引资很有“成效”,可谓城市建设是见缝插针。高楼建多了,房地产的税收也多,所以说这个区得到了很快的发展。因此,W很快得到了提拔,成为城市主管建设方面的领导。上任后,W先生又用同样的办法来招商引资,开辟更大的新区,提升自己的政绩。结果是原来的地方盖起的大楼,商场招来的商家也是知名品牌,但因没法停车针插不进,结果商场不久倒闭,至今一万多平方的商场一直空着。这种状况在过去少见高楼的城市如今变得很普遍,实际上,现在的城市往往除了原来的城区以外,还有各种各样名目繁多的新区、高新区、工业区、商贸区,除此之外还要再建副中心。副中心改变原来旧城区的面貌,领导人都认为越大越好。刚开始建设没有人投资,就将城里原来的行政单位聚集在这里,盖起很多办公楼,把一些学校也搬过来。经济单位没有增加,消耗反而增加一大堆,这些建设都靠城市卖地。政府从农民手中买过来的土地几万块钱一亩,经过城市经营便成了几十万一亩,甚至几百万一亩。贪大求洋的结果可想而知,许多地方出现鬼城。实际上现在很多城市都有鬼城,最著名的是鄂尔多斯,大新区的代表是曹妃甸等。实际上,中国目前很多这样的城市,你只要去它们的所谓新区看一下,虽然那里高楼林立却没有人居住。而原来的城区仍是拥堵不堪,三十多层的办公楼本来应装四部电梯,却只装了三部,质量又差,经常检修,每天上下班坐电梯排队,等不及的人只有爬楼梯,上下班就像登山一样。四五年前车辆很少,这几年车辆成倍增加,又没有停车场,停车十分艰难。楼层采用的上下水管道,十年不到,有些就该报废,建筑质量非常差。城市化这才仅仅只有几年,几十年之后将会变成什么样子,我们无法想象。为了改变拥堵,不少城市开始修地铁,建高架,财富都变成了水泥疙瘩。中国像这种低水平,规划不合理的大楼不知道会有多少,那时候堵车、淹城、电梯等一系列问题将会集中爆发,所引起的灾难就可想而知。难怪人们都在埋怨房价高、城市拥堵,房地产是泡沫,是危机。  城市化是社会经济成熟过程中必然经历的一个阶段,是人口、资本、产业、土地等诸多要素在空间内涵上的理性转换和流动过程,有着科学的发展规律,那种人为的要素拼凑和堆叠,难以形成真正的城市化,特别是依靠行政力量“大干快上”式的城市化,短期内可能“光鲜灿烂”,但长期会积聚更多矛盾和问题,不仅不会给人们带来福祉,更容易引起灾难性后果!  (作者系独立经济学者。西安交通大学MBA,曾深造于美国著名的沃顿商学院。企业集团董事长,多家大专院校客座教授,研究中国经济问题专家。)

赵海均:限购限卖都遏制不了房价的上涨  近日,知名经济学家厉以宁教授认为,房地产政策应当是不限购,只限转卖。对于老百姓的购房需求,政府不应当用行政手段进行打压,而应当依靠税收来限制转卖。其实,近段时间以来,类似厉以宁的言论不在少数。国务院参事室参事陈全生曾不止一次地表示过,打击房地产投机不是打击其买,而是打击其卖,政策要调整就是要把“限买”改为“限卖”。  现阶段,我国住房市场出现了非理性膨胀,已经发展到单纯依靠市场力量无法持续健康发展的地步。为彻底遏制投机和过度投资,政府已经采取了很多的措施来调控房地产市场经济,而“限购令”无疑是至今为止最严厉的的政策,但这项政策只在短期内起到了冷却房地产市场的效果,政策适应期过后房地产价格却继续在高涨。最新百城房价指数报告显示:9月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10554元/平方米,环比8月上涨1.07%,这是自2012年6月以来连续第16个月环比上涨。而京城等地近日不仅“地王”频出,楼盘销售更是不断上演“日光盘”、“夜光盘”。  “限购令”似乎走进了死胡同,于是乎“砖家们”又祭出了“限售”的招术。但是“限售”能否成为房地产调控的“灵丹妙药”,则是值得商榷的。  从2005年之后,政府的房价调控有过多次,除了2008年是因金融危机而防止房价下跌外,其他几次调控,如2006年、2007年以及2009年下半年至今的调控政策均针对房价上涨过快。可是,每次调控之后房价均不跌反涨,房价调控屡屡失败。房地产调控为什么会陷入“边调边涨,愈调愈高”的局面?实际上是因为宏观调控思路出现了问题,提出的一些对策并未切中要害。目前有关部门采取的首先是压缩地根、银根,然后加息加税,再不行就限购、限贷、限价、限售。这样的对策并不符合市场经济规律,特别是无视供求关系。更甚的是,这些“限字诀”政策造成大量民间资本外流,不少资本流入美国、澳大利亚、新加坡等地购买房产,这对中国经济伤害很大。  实际上,从需求来看,我国是一个有13亿人口,正处于完成工业化、加速城市化阶段的发展中的大国。特殊的发展阶段和人多地少的国情决定了我国面对的是每年1000多万城镇增量人口的住房需求;由于经济的持续发展和居民收入的持续提高,消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求以及必须进行的旧城改造而导致的被动住房需求。基本住房需求、改善性住房需求和被动住房需求的叠加,形成了难以遏制的刚性需求,这是房价上涨的基本动因。在上一轮限购政策之后,“国五条”各地执行政策未跟上,国民收入增加,加之预期房价难下降以及老百姓“追涨杀跌”的心态,令压抑的刚需在近几个月爆发。这种现象也更为明显地反映在更具人口吸引力的大城市中。  从供给方面看,偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后,限制了城镇住房建设空间的拓展;住房基本保障制度建设的滞后,混淆了市场机制和社会保障的界限,影响了人们的思考方式,提高了中低收入阶层的购房预期。如果有足够的房屋供应量,房价难以连续快速上升,在一些过度扩建的中小城市的确如此。但一线城市却供不应求,以北京为例,新增供应量远远满足不了长期积压的大量需求,成交均价创历史新高,“日光盘”现象普遍。更进一步,从土地供应的角度来看,这些城市的土地稀缺性愈加明显,加之地方“土地财政”,大型房企资金充裕、拿地意愿强烈、受销售形势良好鼓舞信心十足,地价屡攀升,房价很难得以抑制。  市场形成房价是我国住房体制改革取得成功的重要标志。现实的房价是市场供求关系多年积累的结果,房价变化是市场优化房地产资源配置的基本形式,是调整住房供求关系的有效杠杆,也是调节住房分配关系的重要杠杆。我们既然要建设市场配置住房资源的体制,就要承受体制转换的“阵痛”,但也不能奢望市场化解决我国居民住房的所有问题。  遏制房价过快上涨,如果不切实厘清市场供求平衡,让市场规律真正发挥效能,即使有再多的制度措施,只怕是高高抬起轻轻落下,而再严厉的“限字诀”也只是片面的砍掉了需求,而没有解决供给上的问题。只有供需平衡,才能释放外来人员的住房刚性需求,才能在劳动资源不流失的情况下,既保证合理住房,又能使社会安定。未来楼市调控的关键应该是增加供给、疏导需求、降低成本、减轻税费。在房地产政策设计上,既要重视房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响,强化政府在市场失灵领域干预的作用,对房地产市场实施正确的调控,又要着力完善住房保障体制;要在合理划分市场机制和行政干预的边界、中央政府和地方政府事权财权合理匹配的基础上,根据公共财力提供的可能性,增加公房建设,满足低收入阶层住房基本需求;要坚持改革的方向不动摇,充分发挥市场配置房地产资源的基础作用,利用价格杠杆调节住房分配,逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求。

赵海均:“逆城市化”是一种无言的倾诉  备受关注的全国城镇化工作会议召开在即,土地制度和户籍制度改革再次成为城镇化背景下的核心议题。据媒体报道,在一些地方的户籍改革试点中,出现了原有城市户籍人口希望换成农村户籍的“逆城市化”现象。  当个城里人,曾经是不少人的渴望和期盼,因为城市户口代表着福利与保障,在一个城市户口里,附着了诸如住房、教育以及医疗等属于城镇居民人口的福利,由于“剪刀差”的存在,也令农民的生产性收入远不及城镇居民的收入。  然而,城市梦的艰辛,让不少人重新回到了现实。随着城市生存压力的加大,从农民工到普通白领,许多人现在对大城市失去了兴趣。一些城市利用居住证制度设置学历、技能、投资等新门槛已成为普遍现象,使得农民难以真正留在城市,因此,部分地方的户籍改革试点中,出现了原有城市户籍人口希望换成农村户籍的“逆城市化”现象。  在中国谈论“逆城市化”有些悲哀,所谓逆城市化,是指城市社会的人口重心、经济活动和政治影响力由城市中心向外围地区转移,是城市化发展到一定阶段之后,城市功能自我优化、减轻空间压力的内在要求和必然冲动。这个概念最早出现在若干发达国家的城市中,直接原因是人们追求更好的生活空间和更高的生活质量。在世界上许多国家,居住在农村或是城市,所获得的福利和社会地位并没太大区别,他们转移到农村或许只为了能呼吸到更新鲜的空气。而中国的“逆城市化”多少有点悲哀。城市化是和工业化、信息化紧密相连的一种社会进程,在城市化大势所趋的背景下,在我国迈向更高水平城镇化的道路上,在这个城市化水平并不高的国度里,出现“逆城市化”现象值得深入思考。这种“逆城市化”其实更多是一种无言的倾诉。  在欧美国家的城市化过程中,伴随着城市的人口不断集中,城市空间也日益拥挤,当城市达到拥挤不堪时,负外部效应显现,资源超负荷、犯罪率上升、交通堵塞、环境污染等问题也日益严重,人口开始分散,出现面向郊区甚至是农村的迁移。但中国却并未出现与欧美完全同质的‘逆城市化’进程。目前放弃城市生活的群体大都表现为由一线超大城市向二、三线城市和家乡转移,而并非向城市周边郊区、农村转移。而且转移的原因主要是生活压力所致,并未伴随着资本和技术的转移。事实上,目前并未出现大量市民放弃“北上广”等大城市的生活或就业,到郊区或农村发展的现象。  现在中国的城市化正进入另一个“大干快上”的时期,改旧城造新城处处可见,建设中国中心城市乃至世界中心城市的口号层出不穷,好像城中村和郊区拆迁了,农民上楼了,就是“城市化”了。但是城市化并不简单的是建筑物的城市化,这样的“城市化”只能是出于投资狂热做出的“面子”城市化,并非真正的人的发展和人的城市化。也就是说,目前中国的一些大城市,规模是上来了,但城市化的质量不高,城市功能不健全。进城者长期处于收入低标准、生活低质量、保障低水平的底层状态,对城市没有任何归属感,落了地却无法生根,发了芽而无法结果。  在正常的“逆城市化”进程中,城市人口流向小城镇是“主动选择”,而我们国家的这些年轻人绝大多数都是“被迫离开”。入不敷出的生活现实,户籍门槛的掣肘,将他们变成了大城市的“弃儿”,唯有“逃离”才是符合经济人理性的无奈选择。正所谓“顺势者昌”,谁也不愿意“逆势”而动,傻到在我国城市化的加速阶段主动放弃眼前的城市福利啊。只不过,城市居,大不易,尤其是高房价的压力下,城市福利可望而不可即,在“挤出效应”之下,只能演绎一曲“逆城市化”的生存悲歌了。  实际上,真正意义上的“逆城市化”有两个重要前提:一个是现代化的基础设施开始向农村延伸;另一个是城市市民分福利制度开始覆盖农村地区。如果不能满足这两点要求,劳动者即便现在流向小城镇和乡村地区,也将很难享受城市化的成果。  中国的城市化尚有很长一段路要走。城市化不仅是指城市面积的扩张,更是一种制度和观念的变化:意味着依照身份而建立起来的社会秩序向以契约为基础的社会秩序的转变。城市化并不单指劳动力从农村向城市转移;同时,它还意味着城市的人口可以自由地向农村流动。只有城乡可以双向流动的城市化才是真正的城市化。当前的“逆城市化”现象,很有可能是社会矛盾激化的征兆,对此必须有清醒的认识。未来应该坚持以人为本的核心理念,进一步加快户籍制度改革,缩小城乡收入差距,改进城市化方式,完善各方面的社会保障,大力倡导社会公平,通过营造更和谐、更便利、更轻松的城市生活环境,规避“逆城市化”带来的劳动力、消费群转移,让我们的城市化走上更加健康的发展道路。

赵海均:房价崩盘还只是“痴人说梦”  最近,国内外关于中国房地产即将崩盘的论调甚嚣尘上。全球最大的空头基金公司尼克斯联合基金公司的创始人及掌门人吉姆·查诺斯,美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院博士,长江商学院(首席)教授,香港中文大学讲座教授郎咸平等,都是预言中国房地产崩盘的急先锋,而近日,挂着“发改委顾问”头衔的深圳大学当代金融研究所所长国世平更是预言“110个城市房价即将面临崩盘”,号召百姓“赶紧卖掉房子,一套都不剩”,被大家谑称为“崩盘帝”。  中国房地产由于人为地赋予了过多的投资属性,导致价格虚高、泡沫堆积已是不争的事实。尽管近来国家也出台了不少的政策企图遏止房地产行业的非理性发展,但最终却是“疗效不佳”。但倘若就此争当曾经风靡一时的“章鱼帝”,或许我们应该看看若干年前经济学家凯恩斯是如何拒绝预测未来经济走势的——“长期看,人总要死的。”  有人常拿日本来比对中国,但正如古希腊唯物主义哲学家赫拉克利特所言“人不能两次走进同一条河流”,中日房地产市场的背景有着明显的不同。在土地资源上,日本国土面积狭小,土地资源非常紧缺。而中国国土广袤,土地资源相对日本丰沛的多。在供求结构上,日本仅有1亿多人口,在人口结构上也趋于老龄化,在1985年日本城市化率已达76.7%,城市化进程已接近尾声,房地产市场需求已呈现相对稳定甚至下降的趋势。而我国13亿人口中,每年有几千万人口有着结婚购房需求。如果从中国经济发展的阶段来看,房地产也不可能在短期内崩盘。笔者曾多次指出,中国正处于现代化、城市化和工业化多重叠加的阶段,而城市化更为显著,处于加速阶段。目前中国的城市化率刚过50%,与发达国家理想的78%左右的城市化率尚有较大距离,由此如楼市稳定发展的话,至少还有30年的高速成长期。未来还有数亿农民将随着城市化进程,从农村迁移到城市。因此,从这个角度讲,中国房地产市场的整体需求仍然很大,中国房地产泡沫短期内破裂的可能性比较小。  实际上,更为重要的是,中国房地产市场长期以来是一个“政策市”,研判未来房价走势,应从市场化及非市场化双重层面来考量。笔者认为,除非中国在未来发生经济危机或深层次的社会变动,未来十年房价大跌的可能性基本不存在。  目前,中国改革已步入深水区,凡是有利于既得利益集团的政策,会得到迅速及放大地执行;而触动这些利益群体的政策,通常会不了了之。事实证明,中国的很多事情具有巨大的惯性和阻力,改变起来极其困难。中国的房地产市场下是一个错综复杂的利益链条,房价涨跌牵扯到政府的土地财政、GDP增长、城市运营、政绩以及献礼工程。百姓愿意房价崩盘,因为他们一无所有,所谓的光脚的不怕穿鞋的。但是如果房价一旦崩盘,这个强大利益链条的各个受益者肯定就不干了,谁愿意丧失即得利益啊。这样的巨大利益链条,绝非一两年内可以斩断,我们从银行、地方政府、民众、开发商角度分析一下。  从银行来看,最优质的贷款是什么?房贷,又安全,利润又高。这么优质的资产,银行希望最好是房价缓慢上涨,这样房地产开发贷款,地方抵押贷款,购房贷款、房地产信托基金收益都不错。失去了这一块优质的资源,对银行是极大的损失。如果要是房价下跌得厉害,拖垮的就是银行,那坐不住的就是国家。因为国家才是银行的大股东。银行是国家的经济主动脉,试问国家能让银行破产吗?  从地方地方政府来看,现在每个地方政府都严重缺钱,债台高驻。而地方需要钱的地方很多,现在中国的城市化进程是50%多,而发达国家是70%多,城市化进程和发展的钱从哪里来?税收,地方所占比例不大,那么最好的办法就是卖地,所以,地方政府要通过经营土地来获得收入的局面不会改变,如此情况下,地价如何下跌,房价又怎会下跌,那怎么才能维持并且要又好又快的发展,对地方政府来说,当下最好办法就是经营土地。如果地方政府失去卖地收入和地产税赋,那它再无力进行社会基建和公务开支。城市基础建设无法保障,城市怎么发展?  从中国老百姓来看,房产一向是中国人的主要财富储存工具,中国人讲究的是居有其屋,其实房价涨与跌与我们大部分老老百只是一些数字关系,如果你不缺钱你不会把房子卖了,当然我们更不会因为涨了就把自己的房子卖了,然后去租房住;跌了你更不会卖,说穿了这不是在股票市场能高抛低吸。如果大家都不抛,试问在没有卖方市场的时候,房价会不会深度下跌、崩盘?  从开发商来看,房价深度下跌的时候,还有哪一家房地产会争着买地,争着开发,愿意赔钱来盖房。在开发商不愿意盖房的时候,又没有新房上市的时候,房价何谈下跌或崩盘。十一五期间房地产是拉动经济前进的火车头,在十二五期间,房地产虽然退出支柱性产业,但是这不代表房地产这个行业不存在。房还是要修,有人可能要问,哪保障房呢?其实包括保障房在内也是开发商在修,在没有利润的时候,保障房开发商也不可能去修,我们又何谈下跌、崩盘?  多年来,中央政府多次表态希望中国房地产市场“稳定发展”。房地产行业不仅牵涉到钢铁、水泥、建材等多个行业的就业、景气度,而且与民众的生活紧密相连。房价暴涨暴跌,都不符合政府的政策目标。  早已形成利益深度捆绑的房地产业,不是个别专家能够“唱衰”的。尽管高房价扭曲了中国的经济社会结构,因其深层矛盾难以撼动,部分城市的房地产泡沫仍会像皮球一样被踢来踢去,短期内难言破灭。房价崩盘听起来很美,但实际上是一场长久的博弈。有人希望房价一夜之间就破裂,但有的人,希望房价和执政者期盼手里的政权一样,能够享受万古长青、祖祖辈辈九五之尊的待遇。  在充满变数的市场,一切都难以预言。

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